Hubertus Pieper ist seit vielen Jahren Energieberater für Wohngebäude. Als studierter Archtitekt interessiert er sich vor allem für energieeffizientes Bauen in Holz, das dank guter Ideen mit weniger Quadrametern auskommt.
Ein Haus oder eine Wohnung werden verkauft oder neu vermietet. Dabei wird ein Energieausweis fällig, den der Verkäufer bzw. Vermieter dem Kunden immer vorlegen muss. Erfahren Sie hier, worauf Sie bei nahezu allen Gebäuden bzw. Wohnungen achten sollten - auch angesichts aktueller Änderungen ab 1. Mai 2021 im Gebäudeenergiegesetz (GEG).
Der Energieausweis ist bei Verkauf oder Neuvermietung ein Muss.
Verbrauchsausweis versus Bedarfsausweis
Wie energieeffizient ist das Gebäude, in das ich einziehen will? Wie viel Heizenergie wird fällig? Wie könnte modernisiert werden, um den energetischen Zustand zu verbessern? - All diese Fragen klärt ein Energieausweis, der immer für das gesamte Gebäude gilt.
Dabei geht es erst einmal um allgemeine Aussagen zum Zustand des Gebäudes, denn natürlich bestimmen Kriterien wie das Verhalten des jeweiligen Bewohners oder auch die Witterung den Verbrauch und entsprechend die Kosten. In einem Mehrfamilienhaus kommt es darüber hinaus auch beispielsweise auf die Lage der einzelnen Wohnungen im Gebäude an. Grundsätzlich gilt nämlich: Der Energieausweis wird einmal für das Gesamtgebäude erstellt! In den einzelnen Wohnungen können die Werte im Realen dann niedriger oder höher ausfallen.
Bei den zwei Arten von Energie-Ausweisen ist wichtig zu wissen:
- Da sie auf zwei verschiedenen Vorgehen der Informationsbewertung beruhen, sind die Daten und Effizienzklassen nicht vergleichbar.
- Grundsätzlich hat der Vermieter/Verkäufer die Wahl zwischen Verbrauchs- oder Bedarfsausweis. In einigen Fällen ist der Bedarfsausweis allerdings Pflicht.
- Ein Energieausweis ist 10 Jahre gültig und nicht verlängerbar, muss also nach Ablauf erneuert werden.
Ein Verbrauchsausweis bewertet den tatsächlichen Energieverbrauch. Er ist in der Regel die preiswertere Ausführung, weil er weniger Unterlagen benötigt und dadurch weniger Aufwand erfordert, und enthält meist niedrigere (also bessere) Werte.
Ein Bedarfsausweis nimmt die Bewertung zum möglichen theoretischen Energiebedarf des Gebäudes vor, der sich aus dessen Zustand ergibt. Es handelt sich also um eine Beurteilung, die nutzerunabhängig ist. Werden die Daten vom Energieberater vor Ort aufgenommen, erhöhen sich die Kosten entsprechend.
Pflicht ist der Bedarfsausweis in folgenden Fällen:
- Das Objekt ist ein Mehrfamilienhaus mit weniger als fünf Einheiten, die nicht der Wärmeschutzverordnung von 1977 entsprechen.
- Das Objekt ist ein Neubau, dementsprechend liegen keine Verbrauchsdaten aus den vergangenen drei Jahren vor.
- Das Gebäude wurde umgebaut bzw. saniert. Zusätzlich wurde dabei eine Energie-Berechnung nach dem GEG durchgeführt.
Beide Ausweise enthalten Angaben zum Energieträger für die Heizung, zum Baujahr des Wohngebäudes sowie dem Einbau der Heizung, und (seit 2014) zur Energieeffizienzklasse von A+ bis H, ähnlich der Einteilung für Elektrogeräte. Zudem werden konkrete Empfehlungen zur Modernisierung genannt. Ein Energieausweis muss dem interessierten Mieter oder Käufer immer direkt vorgelegt werden. Übrigens: Die Pflicht für einen Energieausweis gilt auch für Nichtwohngebäude.
Gibt es Ausnahmen?
Ja. Für eine Reihe von Ausnahmen wird kein Energieausweis fällig. Dazu gehören Gebäude mit weniger als 50 Quadratmeter Nutzfläche, Ferienhäuser (wenn sie nicht regelmäßig geheizt/gekühlt werden), Gebäude unter Denkmalschutz/Ensembleschutz sowie Gebäude wie beispielsweise Ställe, die besonders genutzt werden.
Aktuelle Vorgaben im GEG
Wie ist der energetische Zustand eines Gebäudes? Darüber klärt der Energieausweis auf, der in den meisten Fällen von Verkauf oder Vermietung Pflicht ist. Seit dem 1. Mai 2021 müssen Energieausweise bestimmte Vorgaben erfüllen. Dazu gehören:
- Die energetische Qualität muss im Detail ausgewiesen werden, wie etwa zu den CO2-Emissionen.
- Eine Vor-Ort-Begehung durch einen Experten ist erforderlich. Alternativ können auch geeignete, aussagekräftige Fotos genutzt werden.
- Achtung vor falschen Angaben! Ab Mai 2021 haften Auftraggebende für die Richtigkeit für alle Angaben, die sie machen.
- Auch für Makler gilt nun: Wenn ein Haus oder eine Wohnung verkauft oder vermietet werden soll, ist ein gültiger Energieausweis Pflicht.
Gibt es Fördermittel?
Laut Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist der Energieausweis Pflicht. Daher gibt es keine Fördermittel. Sie können den Energieausweis aber im Zuge einer geförderten BAFA-Energieberatung für Wohngebäude günstiger miterstellen lassen.
Hier bekommen Sie den Energieausweis
Einen Energieberater in Ihrer Nähe, der die Berechtigung zur Ausstellung hat, finden Sie zum Beispiel unter www.energie-effizienz-experten.de. Der Energieberater stellt entweder den Ausweis auf Grundlage der von Ihnen übergebenenen Daten aus. Ebenso ist ein Vororttermin möglich, bei dem Sie gemeinsam mit dem Berater das Gebäude begehen und dieser die Daten aufnimmt. Der Vorteil: Der Energieberater macht sich ein direktes Bild des energetischen Zustandes und der Einspar-Potenziale des Gebäudes. Auch können Werte (wie das Baujahr oder die Konstruktion der Außenwände und Dächer), die das Ergebnis des Energieausweises beeinflussen, vor Ort auf Richtigkeit geprüft werden.
Ein weiterer Vorteil: Wenn Sie selbst die Angaben für den Ausweis zusammenstellen, dann wird darin "Datenaufnahme durch den Besitzer" angekreuzt. Dies führt dazu, dass Sie für viele, auch technische, Angaben haften. Der Energieberater haftet also nur für die richtige Berechnung und die formal richtige Ausführung des Ausweises. Besucht der Energieberater das Gebäude und nimmt alle Daten selbst auf - wie oben beschrieben -, liegt die Haftung bei ihm. Lassen Sie sich hierfür unbedingt seinen Berufshaftpflicht-Versicherungsnachweis zeigen!
Daneben besteht die Möglichkeit, einen Energieausweis über einen Anbieter im Internet anzufordern. Hier müssen Sie allerdings die relevanten Daten selbst heraussuchen und einpflegen. Prüfen Sie, ob dieses Vorgehen für Sie in Frage kommt.
Übrigens: Dieser Artikel wird zeitnah um einen zweiten Teil erweitert - mit dem Thema: Welche Daten und Unterlagen benötigen Sie für einen Energieausweis?
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© Hubertus Pieper